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Wohnfläche

Die Berechnung

Die Größe einer Immobilie bestimmt ist ein entscheidendes Kriterium für den Kaufpreis einer Immobilie. Es gibt aber drei Berechnungsverfahren, die zu unterschiedlichen Messergebnissen führen: die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die DIN 277 und die veraltete, nicht mehr gültige DIN 283. Die Wohnflächenverordnung ist seit Anfang 2004 für den öffentlich geförderten Wohnungsbau per Gesetz verbindlich. Die Gerichte wenden sie auch für frei finanzierte Wohnungen an, wenn im Kaufvertrag nichts anderes steht. Je nach Berechnungsart kann der Unterschied erheblich sein, bei Einfamilienhäusern kann der auch mal 20 Quadratmeter Differenz ausmachen.

Die Streitpunkte

Zentrale Streitpunkte sind Balkone, Dachschrägen und offene Treppen. Die meisten Fehler treten beim Vermessen und Berechnen des Dachgeschosses auf. Räume mit schrägen Wänden dürfen nach der WoFlV nur dann zu Hundert Prozent der Wohnfläche zugeordnet werden, wenn sie über zwei Meter hoch sind. Liegt die Raumhöhe dagegen unter einem Meter, zählt das Areal gar nicht mehr als Wohnfläche. Auch für Balkon und Wintergarten gibt es feste Regeln. Steht dagegen die DIN 277 im Vertrag, wird statt der Wohn-, die Nutz- und Verkehrsfläche einer Wohnung ermittelt. Das führt zu anderen Messergebnissen: So kann ein Verkäufer etwa den Balkon nach DIN 277 voll in die Nutzfläche einrechnen, nach WoFlV zählt er in der Regel nur zu einem Viertel zur Wohnfläche. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dachschrägen und Vorratsräumen im Keller.

Die Rechtslage

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Vertrag angegebenen Fläche, können Käufer den Kaufpreis mindern. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Tipps für Verkäufer

  • Kontrolle.Messen Sie nach, wenn Sie den Verdacht ­haben, dass die angegebene Wohnfläche nicht stimmt. Bei komplizierten Grundrissen sollten Sie allerdings einen Architekten oder Ingenieur beauftragen.
  • Berechnungsmodus.Machen sie deutlich, das die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) erfolgte, wenn Sie einen Kaufvertrag abschließen. Steht nichts anderes im Vertrag, gehen auch die Gerichte meist von der WoFlV aus und auch Sie können sie als Maßstab heranziehen.
  • Maßstab. Vergleichen Sie Haus- oder Wohnungsangebote, die nur einheitlich nach der Wohnflächenverordnung oder nur einheitlich nach der Din 277 berechnet sind.
  • Balkon.Geben sie im Exposé an mit wieviel Prozent Balkon oder Terrasse angerechnet werden. Der Gesetzgeber lässt hier Spielraum. Ein überdachter Balkon in Südlage kann höher bewertet werden als ein offener Balkon zur lauten Straße.
  • Minderung.Liegt die tatsächliche Größe mehr als zehn Prozent unter der angegeben Wohnfläche, kann der Käufer den Kaufpreis im Nachhinein mindern. Das hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen entschieden.

Viele Verkäufer nehmen es mit der Sorgfalt nicht so genau, „Ist doch nicht so wichtig.“ Über die möglichen Folgen machen sich die meisten Verkäufer keine Gedanken. Gerade bei Anlageimmobilien gibt es immer wieder Streit bis zur Rückabwicklung. Wie ein Fall zeigt:

Die Wohnung, die Herbert Klein aus Regensburg im Frühjahr 2012 gekauft hat, sollte 98 Quadratmeter groß sein. So stand es in der Wohnflächenberechnung, die der Verkäufer ihm zusammen mit anderen Bauzeichnungen vorgelegt hatte. Als die Wohnung vermietet werden sollte, maß ein Bausachverständiger nach und kam auf 80,7 Quadratmeter Wohnfläche – 18 Prozent weniger als vom Verkäufer angegeben.

„Hauptproblem war ein Spitzboden, der an keiner Stelle höher als 1,50 Meter war. Er war voll zur Wohnfläche gerechnet worden, durfte aber gar nicht berücksichtigt werden“

Herbert Klein verlangte die Rückabwicklung und bekam vor Gericht Recht.

Der Verkäufer musste Herrn Klein so stellen, wie wenn der Verkauf nie stattgefunden hätte. D.h. es musste nicht nur der Kaufpreis zurückgezahlt werden, sondern auch Notar, Grundbuchgebühren, Auslagen usw. Ein enormer finanzieller Schaden.

Gemogelt wird häufig

Der Fall Herbert Klein ist zwar extrem, doch bei der Berechnung der Flächen wird immer häufiger gemogelt.

Am meisten Berechnungsfehler gibt es bei Dachgeschossen. Meist werden die Bereiche unter den Dachschrägen als Wohnfläche gerechnet. Dabei dürften nur Flächen mit einer lichten Höhe von über zwei Metern komplett als Wohnfläche ­deklariert werden.

Flächen von Raumteilen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern dürfen nur zur Hälfte angerechnet werden. Liegt die Raumhöhe unter einem Meter, zählt die Fläche gar nicht mit. Voraussetzung ist allerdings, dass sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben, nach den Regeln der Wohnflächenverordnung zu messen.

In vielen Verträgen taucht jedoch auch die Berechnung nach DIN 277 auf. Damit wird nicht die Wohnfläche, sondern die „Nutz- und Verkehrsfläche“ einer Wohnung ermittelt. Das kann zu großen Unterschieden bei der Flächenangabe führen.

Balkon-Grundflächen etwa werden nach der DIN 277 voll in die Nutzfläche eingerechnet. In die Wohnfläche nach der WoFlV gehen sie in der Regel nur zu einem Viertel ein. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dachschrägen und Vorratsräumen im Kellergeschoss.

Der Verein „wohnen im Eigentum“ hat ausgerechnet, dass ein Einfamilienhaus je nach Berechnungsart 20 Quadratmeter mehr oder weniger haben kann.

Was gehört zur Wohnfläche?

Nach WoFlV

Gebäudeteil

Wird die Fläche angerechnet?

Keller und Waschküchen

Nein.

Abstellräume und Kellerersatzräume
außerhalb der Wohnung

Nein.

Abstellräume innerhalb der Wohnung
(zum Beispiel Hauswirtschaftsraum)

Ja.

Garagen

Nein.

Wohnräume, Küche, Bad und WC

Ja.

Flur

Ja.

Treppenhaus

Nein.

Unbeheizter Wintergarten

Zu 50 Prozent.

Beheizter Wintergarten

Ja.

Balkon oder Terrasse

In der Regel zu
25 Prozent. *

Dachschrägen oder andere Raumteile mit
Höhen unter 2 Metern, etwa unter Treppen:

- Grundfläche unter 1 Meter Höhe
- Grundfläche zwischen 1 und 2 Meter Höhe



Nein.
Zu 50 Prozent.

Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen,
die höher als 1,50 Meter sind und deren Grund­fläche
mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt

Nein.

Türnischen

Nein

Fenster und offene Wandnischen,
die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13cm tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m²

Ja

  • Hinweis: Angaben zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung.
  • * In Ausnahmefällen, zum Beispiel bei besonders guter Ausstattung oder ­Lage auch zu 50 Prozent; bei besonders schlechter Lage auch weniger als 25 Prozent.

Aufmass und Berechnug

Es gibt sehr viele Fälle, speziell im Altbaubereich, wo keine Unterlagen bezüglich Grundriss und Wohnflächenberechnung mehr existieren.

Nun sind dies aber elementare Bausteine einer Vermietung oder eines Verkaufs.

Hier bieten wir ein Komplettpaket mit  Aufmass , Grundrisszeichnung und Wohnflächenberechnung. Auch kann eine Berechnung nach vorhandenen Grundriss erfolgen.

Bei Häuser ist eine Ergänzung durch Zeichnung des Schnittes zur Kubaturberechnung möglich.

Absturzgefahr




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